L’acquisition d’un logement ou d’un terrain à Casablanca exige plusieurs vérifications juridiques pour sécuriser la transaction.
Vérification du Titre de Propriété
Première étape : vérifier le titre de propriété. Au Maroc, les biens fonciers peuvent être titrés (inscrits au Conservatoire foncier, avec titre foncier) ou non (biens « Melkia », relevant de la propriété coutumière). Si le bien possède un titre foncier récent, c’est un gage de sécurité : ce document officiel (délivré par l’ANCFCC) est irréfutable et purgé de tout droit antérieur non mentionné. Si le bien est un Melkia non immatriculé, l’acquéreur doit prévoir de le faire régulariser auprès du Conservatoire foncier. Cela implique le dépôt d’un dossier d’immatriculation (acte de propriété antérieur, plan cadastral, etc.) et le paiement de frais pour l’obtention d’un titre foncier.
Consultation du Plan d’Urbanisme et Autorisations
Deuxième étape : consulter le plan d’urbanisme et les autorisations administratives. À Casablanca, toute construction doit respecter le Plan d’Occupation des Sols (POS) ou Plan communal d’urbanisme (PCU). Avant d’acheter, demandez à voir l’autorisation de lotir et le permis de construire du lot concerné. Vérifiez aussi qu’il n’existe pas de contentieux urbanistique (infractions aux règles de construction). Pour un terrain, il peut être utile de faire appel à un géomètre-expert ou de consulter les archives de la commune.
Signature de l’Acte de Vente Authentique
Troisième étape : signer l’acte de vente authentique. Au Maroc, toute vente immobilière doit être conclue devant notaire. En pratique, l’acheteur verse un acompte et signe une promesse de vente (compromis) puis l’acte définitif chez le notaire. Le notaire vérifie l’identité et la capacité des parties, l’absence d’hypothèque non apurée, et rédige l’acte notarié. Les frais liés à cette étape sont à la charge de l’acquéreur : ils comprennent les émoluments du notaire (environ 6–7 % du prix de vente), les droits d’enregistrement auprès du fisc, ainsi que les frais de timbre et de transcription au Conservatoire. Attention : les acquéreurs étrangers bénéficient des mêmes droits que les nationaux sur le plan immobilier à Casablanca. Ils peuvent acheter librement appartements, villas ou riads en ville, à l’exception des terrains agricoles de plus d’un hectare, dont l’acquisition est interdite aux non-résidents.
Enregistrement et Paiement des Taxes
Quatrième étape : enregistrement et paiement des taxes. Une fois l’acte signé, le notaire procède à son enregistrement fiscal. L’acheteur doit payer la taxe d’enregistrement (généralement 5 % du prix), la taxe de publicité foncière, et la TVA sur les services du notaire. Le bien doit ensuite être inscrit au nom de l’acquéreur au Conservatoire foncier. Le cas échéant, le notaire l’aidera à produire un extrait de Conservation foncière (plan cadastral annoté) qui permettra de mettre à jour le titre foncier.
Checklist Juridique Simplifiée pour l'Acheteur
Voici une check-list juridique simplifiée pour l’acheteur particulier à Casablanca :
- Vérifier le titre : demander l’extrait du Registre foncier (titre foncier ou réquisition d’immatriculation) pour s’assurer de l’identité du propriétaire et de l’absence de charges.
- Contrôler le statut du terrain : titre foncier ou Melkia (prévoyez immatriculation si nécessaire).
- Consulter l’urbanisme local : vérifier le zonage, les droits à construire, et l’existence de permis de construire/lotir valides.
- Signer devant notaire : préparation d’un compromis puis acte authentique, avec paiement d’un acompte et versement des 7 % de frais notariaux habituels.
- Enregistrer et payer les taxes : auprès du fisc et du Conservatoire (droits d’enregistrement, taxe communale, etc.).
- Déclarer le bien : faire mettre à jour le titre foncier à votre nom via le Conservatoire foncier.
- Fiscalité continue : payer ensuite la taxe urbaine et la taxe professionnelle chaque année (la taxe urbaine étant réévaluée tous les 5 ans). Ces impôts locaux restent généralement modestes pour une résidence principale.
Pour un investissement sûr, il est conseillé de se faire assister par un notaire ou un avocat local qui connaît bien la réglementation marocaine. En cas de doute sur la validité des documents ou de l’identité du vendeur, un avocat pourra faire les diligences nécessaires (vérification au cadastre, consultation du greffe foncier, etc.). Respecter ces étapes légales minimisera les risques de litiges et garantira que l’acquisition est conforme à la législation marocaine.
L'achat immobilier est une étape importante. Pour une vision plus large des aspects juridiques personnels qui peuvent y être liés, consultez notre guide sur comment naviguer les affaires juridiques personnelles au Maroc.