يتطلب شراء سكن أو أرض في الدار البيضاء عدة verificaciones قانونية لتأمين الصفقة.
التحقق من سند الملكية
الخطوة الأولى: التحقق من سند الملكية. في المغرب، يمكن أن تكون العقارات مُحَفَّظَة (مسجلة في المحافظة العقارية، مع رسم عقاري) أو غير مُحَفَّظَة (عقارات "ملكية"، تخضع للملكية العرفية). إذا كان العقار يمتلك رسمًا عقاريًا حديثًا، فهذا ضمان للأمان: هذه الوثيقة الرسمية (الصادرة عن الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية) لا يمكن دحضها وخالية من أي حقوق سابقة غير مذكورة. إذا كان العقار "ملكية" غير مسجلة، يجب على المشتري التخطيط لتسويته لدى المحافظة العقارية. يتضمن ذلك إيداع ملف تحفيظ (عقد ملكية سابق، تصميم مساحي، إلخ) ودفع رسوم للحصول على رسم عقاري.
مراجعة مخطط التهيئة الحضرية والتراخيص
الخطوة الثانية: مراجعة مخطط التهيئة الحضرية والتراخيص الإدارية. في الدار البيضاء، يجب أن يحترم كل بناء تصميم شغل الأراضي (POS) أو تصميم التهيئة الجماعي (PCU). قبل الشراء، اطلب الاطلاع على رخصة التجزئة ورخصة البناء للقطعة المعنية. تحقق أيضًا من عدم وجود نزاعات عمرانية (مخالفات لقواعد البناء). بالنسبة للأرض، قد يكون من المفيد الاستعانة بمهندس مساح أو مراجعة أرشيفات الجماعة.
توقيع عقد البيع الرسمي
الخطوة الثالثة: توقيع عقد البيع الرسمي. في المغرب، يجب إبرام جميع مبيعات العقارات أمام موثق. عمليًا، يدفع المشتري عربونًا ويوقع وعدًا بالبيع (compromis) ثم العقد النهائي لدى الموثق. يتحقق الموثق من هوية وأهلية الأطراف، وعدم وجود رهون عقارية غير مسددة، ويحرر العقد الموثق. يتحمل المشتري التكاليف المتعلقة بهذه الخطوة: تشمل أتعاب الموثق (حوالي 6-7% من سعر البيع)، ورسوم التسجيل لدى مصلحة الضرائب، وكذلك رسوم الطوابع والتقييد في المحافظة العقارية. ملاحظة: يتمتع المشترون الأجانب بنفس الحقوق التي يتمتع بها المواطنون في مجال العقارات بالدار البيضاء. يمكنهم شراء شقق أو فيلات أو رياضات في المدينة بحرية، باستثناء الأراضي الفلاحية التي تزيد مساحتها عن هكتار واحد، والتي يُحظر على غير المقيمين شراؤها.
التسجيل ودفع الضرائب
الخطوة الرابعة: التسجيل ودفع الضرائب. بمجرد توقيع العقد، يقوم الموثق بتسجيله ضريبيًا. يجب على المشتري دفع ضريبة التسجيل (عادة 5% من السعر)، وضريبة الإشهار العقاري، وضريبة القيمة المضافة على خدمات الموثق. يجب بعد ذلك تسجيل العقار باسم المشتري في المحافظة العقارية. عند الاقتضاء، سيساعده الموثق في استخراج شهادة من المحافظة العقارية (تصميم مساحي مشروح) تسمح بتحديث الرسم العقاري.
قائمة مرجعية قانونية مبسطة للمشتري
فيما يلي قائمة مرجعية قانونية مبسطة للمشتري الفرد في الدار البيضاء:
- التحقق من السند: طلب مستخرج من السجل العقاري (الرسم العقاري أو مطلب التحفيظ) للتأكد من هوية المالك وعدم وجود أعباء.
- مراقبة وضعية الأرض: رسم عقاري أو ملكية (خطط للتحفيظ إذا لزم الأمر).
- مراجعة التخطيط العمراني المحلي: التحقق من التصنيف، وحقوق البناء، ووجود رخص بناء/تجزئة صالحة.
- التوقيع أمام موثق: إعداد وعد بالبيع ثم عقد رسمي، مع دفع عربون وتسديد حوالي 7% من أتعاب الموثق المعتادة.
- التسجيل ودفع الضرائب: لدى مصلحة الضرائب والمحافظة العقارية (رسوم التسجيل، الضريبة الجماعية، إلخ).
- التصريح بالعقار: تحديث الرسم العقاري باسمك عبر المحافظة العقارية.
- الضرائب المستمرة: دفع الضريبة الحضرية والضريبة المهنية سنويًا (يتم إعادة تقييم الضريبة الحضرية كل 5 سنوات). عادة ما تكون هذه الضرائب المحلية متواضعة بالنسبة للسكن الرئيسي.
لضمان استثمار آمن، يُنصح بالاستعانة بموثق أو محامٍ محلي على دراية جيدة بالأنظمة المغربية. في حالة الشك في صحة المستندات أو هوية البائع، يمكن للمحامي إجراء التحريات اللازمة (التحقق في السجل المساحي، مراجعة كتابة الضبط العقاري، إلخ). سيؤدي احترام هذه الخطوات القانونية إلى تقليل مخاطر النزاعات وضمان توافق عملية الشراء مع التشريعات المغربية.
يعد شراء العقارات خطوة هامة. للحصول على رؤية أوسع للجوانب القانونية الشخصية التي قد تكون مرتبطة بها، راجع دليلنا حول الدليل الشامل للشؤون القانونية الشخصية في المغرب.